Недавно в Госдуму поступило обращение от Игоря Карцева, представителя Объединения застройщиков индивидуального жилого строительства (ИЖС) в Санкт-Петербурге. Он обратился к депутатам с просьбой обратить внимание на растущую проблему потребительского экстремизма, который в результате активных действий "черных юристов" стал серьезно угрожать рынку индивидуального домостроения.
Ключевая сложность, по мнению Карцева, заключается в применении закона "О защите прав потребителей" к подрядным договорам на строительство частных домов. Это ведет к тому, что даже незначительные недочеты могут стать причиной отказа клиента от принятия готового объекта, и застройщику грозят штрафы в размере до 3% от всей суммы договора за каждый день просрочки. "В частности, недобросовестные юридические компании обучают клиентов, как вернуть до 200% стоимости дома через суд", – отмечает эксперт, подчеркивая, что есть случаи, когда возмещения превышали 300% от обозначенной стоимости.
Невозможные риски для застройщиков
Ситуация усугубляется тем, что до завершения судебного разбирательства суды могут заморозить все расчетные счета компании, что отрицательно сказывается на финансовом состоянии застройщиков. "Замороженные средства — это деньги других дольщиков, предназначенные для различных строек. Один недоказанный иск может поставить под угрозу плановую сдачу целого жилого комплекса, что наносит ущерб тысячам будущих жильцов", – говорит Карцев.
На фоне таких событий застройщики ИЖС обращают внимание на то, что законы, которые ранее защищали их коллег в сфере многоквартирного строительства, не применяются в их секторе. В 2022 году для застройщиков многоквартирных домов были введены жесткие ограничения на размеры штрафов, а также мораторий на взыскания.
Тревожные тенденции на рынке ИЖС
За последние пять лет наблюдается устойчивый рост доли частных домов в общем объеме ввода жилья, однако в текущем году спрос на индивидуальные дома начал сокращаться. В Санкт-Петербурге и Ленобласти спрос упал на 39%. Это связано с ростом рисков для производителей, которые вынуждены закладывать потенциальные убытки в себестоимость квадратного метра, что приводит к увеличению цен.
По оценкам экспертов, вряд ли ситуация улучшится, если не произойдут изменения в законодательстве. Рынок ИЖС ужесточает контроль за ценообразованием и введение эскроу-счетов с 2025 года. Эти меры призваны повысить прозрачность, однако могут увеличить финансовую нагрузку на застройщиков.
Девелоперы предлагают решить проблему с помощью ограничения ответственности подрядчиков в ИЖС и введения фиксированных размеров штрафов, сопоставимых с нормами для многоквартирных застройщиков. "Необходимо также усовершенствовать регулирование договоров подряда, чтобы обеспечить предсказуемость и разумную ответственность", – добавляет Карцев.
